Pořizujete si novou hypotéku?
Nebo Vás čeká refixace té stávající?
Pak si logicky kladete otázku: Jak se budou v příštích letech vyvíjet úrokové sazby? A na jak dlouho si zafixovat ty současné, stále poměrně vysoké?
Tedy dnes o tom, jaký očekáváme vývoj hypoték.
O tom, že se úrokové sazby zvýšily a že v krátkodobém výhledu ještě porostou, umí napsat každý. A také píše.
Ovšem o tom, jaký bude jejich střednědobý vývoj, se už mnoho nedočtete. A právě ten Vás zajímá nejvíce, pokud stojíte před rozhodnutím, na jak dlouho si zafixovat úrok u nové či stávající hypotéky.
A tak jsme se do tématu, kterému se ostatní spíše vyhýbají, pustili s mojí výbornou kolegyní Vlastou Pěchoučkovou.
Rychlá informace pro ty, kdo nechtějí číst
Pokud potřebujete radu, ale nepotřebujete hlubší porozumění, pak je moje odpověď jednoduchá.
Fixujte hypotéku na 3 roky.
Očekáváme, že v příštím roce se trend úrokových sazeb otočí a sazby začnou klesat.
Pokud naopak hledáte hlubší porozumění, pak Vás zvu do úvah finančního analytika o vlivech, které úrokové sazby hypoték ovlivňují.
Tři vlivy na cenu Vaší hypotéky
Existují tři velké vlivy, které určují úrokovou sazbu Vaší hypotéky:
- Marže bank.
- Sazby ČNB, které určují cenu krátkých peněz.
- Úrokové swapy, které ovlivňují cenu dlouhých peněz.
Vyšší marže bank
O maržích českých bank jen krátce. Neočekávám totiž, že by se v dohledné době významně měnily.
České banky mají marže vyšší. Ne však nijak mimořádně vysoké.
Česká legislativa na banky přenáší další a další rizika. A banky na vyšší riziko logicky reagují vyšší marží.
Příkladem je zákon o spotřebitelském úvěru.
Ten změnil princip odpovědnosti. Odpovědný již není hlavně ten, kdo chybně požádá o úvěr, který není schopný splácet. Odpovědnost nese také banka, která poskytla úvěr někomu, kdo jej není schopný splácet. A banka může nést odpovědnost i tehdy, pokud uvěřila nepravdivým tvrzením žadatele o úvěr.
Mnohé české zákony jsou k smíchu i pláči zároveň.
V Česku se mnohé zákony vytvářejí bez základní odbornosti. Špatné zákony následně poškozují život většiny občanů. A možná si to ani neuvědomujete.
Podobně špatný vliv má podle mého názoru zákon o insolvenci, který umožňuje při oddlužení nezaplatit z původních dluhů nic či jen velmi málo. Myšlenka oddlužení a druhé šance je nepochybně správná. Umožnit však oddlužení tak, že ze svých dluhů nezaplatíte nic, je nápad hodný blázna. A přesně to se za určitých okolností v Česku může stát a často děje.
Pro banky je fungování se špatnými zákony obtížnější. Špatné zákony mohou vytvářet prostor, ve kterém nepoctiví profitují. A banky následně promítají vyšší rizika do ceny úvěrů všem. Tedy i té naprosté většině poctivých.
Jinými slovy: Špatně napsaný zákon otevře možnost nepoctivému. A většina poctivých to pak zaplatí.
Sazba ČNB a cena krátkých peněz
Česká národní banka svou repo sazbou zásadně ovlivňuje cenu krátkých peněz v ekonomice. To vše s hlavním cílem udržet inflaci kolem 2 % ročně.
Toleranční pásmo, které ČNB akceptuje, je 1–3 % roční inflace.
Inflace v Česku se většinu roku drží pod cílem 2 %. Z dosavadního vývoje by se tedy dalo očekávat, že ČNB své sazby sníží a peníze zlevní.
O snížení však centrální banka neuvažuje. Naopak během jara došlo k mírnému zvýšení sazeb. A další mírné zvýšení nemůžeme vyloučit ani v následujících měsících.
Důvody k opatrnosti má ČNB především tři.
Prvním jsou vysoké ceny energií. Uzavření Hormuzského průlivu výrazně zvyšuje ceny energií. A vyšší ceny energií se mohou s několikaměsíčním zpožděním přelít do inflace.
Zároveň je pravda, že česká ekonomika je zatím odolnější, než bychom čekali. Vysoké ceny energií se dosud do spotřebitelských cen promítly jen omezeně.
Druhým důvodem je extrémně deficitní rozpočet českého státu. Velké státní deficity mohou zvyšovat inflační tlaky. Stát do ekonomiky přivádí další peníze, podporuje poptávku a komplikuje centrální bance snahu udržet cenovou stabilitu. Právě obavy z budoucí inflace mohly být jedním z důvodů, proč ČNB vyslala varovný signál zvýšením sazby o 0,25 procentního bodu.
Třetím důvodem je očekávané zdražování potravin od ledna 2027. Vyšší ceny potravin mohou přinést další inflační impuls právě v době, kdy se do cen začne promítat předchozí zdražení energií.
Všechny tři vlivy dohromady by potenciálně mohly zvýšit českou inflaci výrazně nad 3 % ročně. Česká národní banka proto zůstává ve střehu. Připravená v případě potřeby zvýšením svých sazeb ekonomickou aktivitu utlumit. Mírné zvýšení repo sazby ČNB na začátku roku 2027 je tedy dobře představitelné.
Úrokové swapy a cena dlouhých peněz
Třetím vlivem, který ovlivňuje cenu Vaší hypotéky, jsou úrokové swapy na finančních trzích. Jde nakonec o vliv nejzásadnější. A také tento ukazatel se od dubna vyvíjí nepříznivě.
Nedokončená válka USA s Íránem a zablokovaný Hormuzský průliv způsobily velký celosvětový nárůst cen energií. Růst cen energií následně zhoršil hospodářské výhledy USA a výrazně zvýšil riziko tamní inflace.
Výnosy amerických státních dluhopisů rostou do mimořádných výšin. A s růstem dluhopisových výnosů zdražují také úrokové swapy. Peníze, které si banky dnes zajišťují pro poskytování dlouhodobých úvěrů, jsou proto drahé.
V lednu 2026 činila sazba pětiletého korunového úrokového swapu (CZK IRS 5Y) 3,85 %. V říjnu dosahuje 4,97 %. (7.10.2026)
Jde o pětiletý úrokový swap v českých korunách. Za deset měsíců letošního roku tak jeho sazba vzrostla o 1,12 procentního bodu.
To je opravdu významný nárůst.
Tolik ta snazší část. Ohlédnutí za tím, co se stalo, a porozumění jednotlivým vlivům.
Teď se pusťme do části náročnější. Do předpovědi toho, co se stane.
Odhad budoucnosti
Marže bank zůstanou beze změn.
Vliv uzavřeného Hormuzského průlivu se nakonec ukazuje jako menší, než jsme všichni předpokládali.
Řada dalších dodavatelů plynu a ropy dokáže postupně výpadek nahrazovat otevíráním nových těžebních kapacit. Zprovoznění již připravených vrtů může trvat 4 až 12 měsíců.
Čím déle situace trvá, tím více se výpadek zaceluje.
Aktuálně vysoké ceny energií jsou navíc zesíleny celosvětovým plněním zásobníků před zimou. Plnění, které jindy probíhá plynule od března do října, se letos odkládalo s neustálým očekáváním dobrých zpráv od prezidenta Trumpa. Nakonec se tak plnění zásobníků z původních šesti měsíců zkrátilo na pouhé tři. A právě tato koncentrace poptávky je podle našeho názoru jedním z hlavních důvodů současného prudkého růstu cen.
Předpokládáme, že vysoké ceny energií přetrvají celou zimu.
Postupným otevíráním dalších ložisek a zvyšováním těžby však očekávám, že v březnu 2027 bude výpadek způsobený uzavřením Hormuzského průlivu zcela vyrovnán. Norsko v lednu otevře velké těžební pole. USA zvyšují kapacitu. Je možné, že se již dočkáme také venezuelské ropy vytěžené americkými společnostmi.
Úplné nahrazení výpadku by zásadně změnilo geopolitickou situaci.
Blokáda průlivu by v tu chvíli vadila mnohem více Íránu než zbytku světa. Pro Írán by se mohla stát ekonomickou katastrofou. Pokračovat v blokádě pak ztratí význam.
Předpokládáme tedy, že nejpozději v březnu 2027 se na světové trhy vrátí také ropa a plyn procházející Hormuzským průlivem.
Limitem pak již nemusí být těžební kapacity, ale přepravní kapacita lodí. Návrat této mezitím nahrazené ropy a plynu by podle našich odhadů mohl vyvolat přesně opačný efekt, než jaký sledujeme dnes.Velký převis nabídky nad poptávkou. A tedy prudký pokles cen energií.
Co to znamená pro Vaši hypotéku?
Tím se vracím k původní otázce.
Na jak dlouho dnes fixovat současný vysoký úrok? Pokud byla jedním z hlavních hybatelů růstu úrokových sazeb energetická krize a vysoké ceny energií, pak je rozumné očekávat, že s odezněním krize se trend může otočit.
Vidíme řadu důvodů, proč by ceny energií mohly v příštím roce a také v letech následujících významně klesnout.
S několikaměsíčním zpožděním se tento vývoj začne propisovat do celé ekonomiky.
Do inflace.
Do očekávání finančních trhů.
Do ceny dlouhých peněz.
A nakonec také do ceny Vaší hypotéky.
Náš základní scénář je tedy následující. Vysoké marže českých bank zůstanou. Velké deficity českého státu ještě řadu let nezmizí. Inflace se podle našeho očekávání nakonec v Česku trvale nerozběhne nad toleranční pásmo ČNB. A cena dlouhých peněz na finančních trzích začne klesat.
To je náš odhad budoucnosti. Nikoli jistota. Vývoj geopolitické situace může být jiný a s ním i vývoj úrokových sazeb.
Přesto považujeme tento scénář za dostatečně přesvědčivý, abychom na něm postavili své doporučení a také nastavení vlastních hypoték. :)
Proto energie fixujte na rok.
Vlasta Pěchoučková a David Mencl
